Что такое предварительный договор залога

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 8 ноября 2016 г. N 18-КГ16-124 рассмотрела вопрос о возможности заключения договора купли-продажи в отношении заложенного имущества.

Предметом исковых требований явилось признание предварительного договора купли-продажи нежилых помещений действительным и признание права собственности на них. При этом, по условиям договора нежилые помещения находятся в залоге у продавца до внесения полной оплаты покупателем.

В соответствии с договором общество обязалось снять обременение в виде залога с данной недвижимости и заключить основной договор купли-продажи. Установлено, что обязательства по договору о снятии обременения в виде залога со спорного имущества не выполнены.

Обосновывая решение, суд сослался на положения п. 1 ст. 429 ГК РФ, согласно которому по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чье-либо согласие, в частности, залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляют обязанность сторон заключить договор о такой передаче.

Для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем (пункт 2 статьи 346 ГК РФ).

Указанная правовая позиция также закреплена в пункте 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г.

N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, признавая предварительный договор купли-продажи недвижимости основным договором, а отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя законным, суд апелляционной инстанции нарушил положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке, а также оставил без внимания и правовой оценки отсутствие в договоре купли-продажи необходимого согласия залогодержателя на отчуждение имущества.

На основании изложенного, Верховный суд пришел к выводу, что предварительный договор нельзя признать основным, если залогодержатель недвижимости не выразил согласия на распоряжение предметом залога.

Старший помощник прокурора округа по правовому обеспечению

Предварительный договор залога квартиры

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР N [номер] залога квартиры (с условием об обеспечении

исполнения обязательств банковской гарантией)

[наименование предприятия, организации], именуем[_] в дальнейшем «Залогодержатель», в лице [должность, ф.и.о.], действующего на основании [Устава, положения, доверенности], с одной стороны, и [наименование предприятия, организации], именуем[_] в дальнейшем «Заемщик- Залогодатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор залога [указать] квартиры, общей площадью [указать] кв. м., жилой площадью [указать] кв. м., номер — [номер], расположенной на [указать] этаже, [указать]-этажного дома по адресу: [адрес], далее по тексту — «Квартира», на условиях настоящего предварительного договора.
1.2.

Право собственности на квартиру возникнет у Заемщика-Залогодателя после проведения в уполномоченном органе регистрации договора купли-продажи квартиры N [номер] от [число, месяц, год] между [указать] и [указать], удостоверенного нотариусом [указать][число, месяц, год] (номер записи в реестре [указать]) и перехода права собственности на указанную квартиру к Заемщику-Залогодателю.
1.3.

Договор залога будет заключен сторонами настоящего договора в течение [указать] дней (недель, месяцев) (или до определенной сторонами календарной даты) с момента регистрации договора купли-продажи квартиры, указанного в п. 1.

2 настоящего предварительного договора, и перехода права собственности на указанную квартиру к Заемщику-Залогодателю в уполномоченном органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ БУДУЩЕГО ДОГОВОРА

2.1. Залогодержатель принимает, а Заемщик-Залогодатель передает в обеспечение возврата целевого займа согласно Договору займа N [номер] от [число, месяц, год], заключенному между Залогодержателем и Заемщиком-Залогодателем на сумму [сумма, сумма прописью] рублей на срок [указать], принадлежащую ему на праве собственности [указать] квартиру, общей площадью [указать] кв. м.

, жилой площадью [указать] кв. м., номер — [указать], расположенную на [указать] этаже, [указать]— этажного дома по адресу: [адрес]. Стоимость квартиры стороны определили в размере [сумма, сумма прописью] рублей.
2.2.

Квартира N [номер] находится в собственности Заемщика-Залогодателя, что будет подтверждено Заемщиком-Залогодателем путем предоставления Залогодателю документов, подтверждающих переход права собственности на квартиру не позднее [указать]. 2.3. Квартира, указанная в п. 1.1, остается у Заемщика-Залогодателя на весь срок действия договора залога. 2.4.

Заемщик-Залогодатель обязан: — совместно с Залогодержателем зарегистрировать договор залога в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ; — принимать соответствующие меры к сохранности квартиры, включая текущий и капитальный ремонт; — осуществлять необходимые коммунальные платежи; — по требованию Залогодержателя передавать ему нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности Заемщика-Залогодателя на заложенную квартиру; — гарантировать, что на день заключения договора залога квартира, указанная в настоящем договоре, принадлежит ему на праве собственности, а также не является предметом залога по другим договорам и не может быть отчуждена по иным основаниям третьими лицами, в споре и под арестом не состоит; — не сдавать предмет залога в аренду (наем) или в залог выполнения обязательства, не предусмотренного настоящим договором. 2.4.1. Заемщик-Залогодатель имеет право: — владеть и пользоваться заложенной квартирой в соответствии с ее назначением; — с письменного согласия Залогодержателя распоряжаться предметом залога путем его отчуждения с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, или путем сдачи в аренду. 2.5. Залогодержатель обязан: — совместно с Заемщиком-Залогодателем зарегистрировать настоящий договор в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ; — оплатить все расходы по регистрации настоящего договора. 2.5.1. Залогодержатель имеет право: — проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания заложенной квартиры; — требовать от Заемщика-Залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога в надлежащем состоянии; — требовать от любого лица прекращения посягательств на заложенную квартиру, угрожающих ее утратой или повреждением. 2.6. Предмет залога (квартира) может быть по соглашению сторон заменен другим имуществом. Соглашение сторон о замене заложенного имущества составляется в письменной форме в соответствии с действующим законодательством РФ и является неотъемлемой частью договора залога. 2.7. Взаимоотношения сторон, прямо не урегулированные договором залога, регламентируются действующим законодательством Российской Федерации. 2.8. Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, в каком они существуют к моменту их фактического удовлетворения, включая проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также неустойку и другие. 2.9. В случае частичного исполнения Заемщиком-Залогодателем обеспеченного залогом обязательства залог сохраняется в первоначальном объеме до полного исполнения обеспеченного им обязательства. 2.10. Залог сохраняет свою силу в случае, если право собственности на заложенную квартиру переходит к третьему лицу. 2.11. Все расходы по регистрации договора несет Залогодержатель. 2.12. Договор залога прекращает свое действие: — при прекращении обеспеченного залогом обязательства; — при переходе права на предмет залога к Залогодержателю; — при достижении письменного согласия сторон на расторжение настоящего договора. 2.13. Договор залога подлежит нотариальному удостоверению и вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного выполнения условий договора.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Читайте так же:  59 налог личный

3.1. В случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения договора залога, предусмотренного настоящим договором, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ И ПРЕТЕНЗИЙ

4.1. Споры и претензии, вытекающие из настоящего договора, разрешаются сторонами путем переговоров. 4.2. В случае недостижения соглашения путем переговоров споры и разногласия подлежат разрешению в судебном порядке в соответствии с законодательством РФ.

ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Обеспечением исполнения Заемщиком-Залогодателем своих обязательств по настоящему договору является банковская гарантия (полное наименование гаранта) согласно Договору о банковской гарантии N [номер] от [число, месяц, год], подлинный экземпляр которого передается Залогодержателю в момент подписания настоящего договора. 5.2.

Согласно условиям указанного в п. 5.1 договора о банковской гарантии гарант отвечает перед Залогодержателем в части возмещения убытков, вызванных неисполнением по вине Заемщика-Залогодателя его обязательства по настоящему договору в установленные п. 1. 3 сроки.

5.3.

Предусмотренное банковской гарантией обязательство гаранта перед Залогодержателем ограничивается уплатой суммы, на которую выдана гарантия. При этом для уплаты суммы гарантии достаточно подтверждения неисполнения Заемщиком-Залогодателем в установленные сроки обязательств, указанных в п. 1.3 настоящего договора.

Доказывания убытков, причиненных Залогодержателю таким неисполнением, не требуется.

СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

6.1.Настоящий договор подлежит государственной регистрации в (наименование территориального органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
6.2.Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до [указать]. 6.3.

Изменение и расторжение настоящего договора производится по взаимному соглашению сторон. 6.4.Срок действия договора может быть продлен по соглашению сторон.

6.5.

Договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой стороны и для (наименование территориального органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

6.6. Приложения к договору:

1. Нотариально удостоверенная копия договора купли-продажи квартиры. 2. Акт оценки стоимости квартиры.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Залогодержатель: [адрес и платежные реквизиты].

Заемщик-Залогодатель: паспорт: серия [серия], N [номер], выдан [кем, когда], проживает по адресу: [адрес].

Залогодержатель: [должность, ф.и.о.] (подпись)

Заемщик-Залогодатель: [должность, ф.и.о.] (подпись)

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Статьи и комментарии ПЦ «Логос»
• Задаток по предварительному договору купли-продажи

Можно ли включить в предварительный договор купли-продажи недвижимости условие о задатке?

Задаток — денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (статья 380 ГК РФ)

Если покупатель, давший залог продавцу, вдруг, по каким-то причинам передумал исполнять обязательства по заключенному договору, сумма залога остается у продавца.

Если же отказался исполнять обязательства получивший задаток продавец, то он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Задаток по предварительному договору. Сейчас и ранее

Обеспечение обязательств по предварительному договору задатком не запрещено.

Источник: https://narodinteres.ru/3751-chto-takoe-predvaritelnyj-dogovor-za

Что такое предварительный договор ипотеки на квартиру

Покупка недвижимости чаще всего ассоциируется у людей с приобретением квартиры. Поэтому с данным видом договора купли-продажи связываются в сознании следующие термины: ипотека, кредит, залог.

Но далеко, не каждый, кто слышал слово «ипотека» в точности знает, что оно означает, а также о нюансах, сопровождающих заключение договора ипотеки и численности участников договорных отношений при таком кредитовании.

Слово «ипотека» означает «залог» и имеет латинское происхождение.

Что такое договор ипотеки?

В настоящее время под ипотекой понимается  покупка объекта недвижимости с привлечением кредита либо займа в обмен на залог находящегося в собственности либо приобретаемого имущества, служащего гарантией возврата полученных средств.

Предмет залога (недвижимость) на протяжении действия договора находится во владении кредитополучателя, а после выплаты кредита с данной недвижимости снимаются все обременения.

При покупке недвижимости с привлечением ипотеки должно заключаться не менее двух договоров:

1. между владельцем квартиры или иной недвижимости и покупателем , т.е. о покупке;
2. между банком, который предоставляет заёмные средства и собственно заёмщиком ( приобретателем данной недвижимости) – о привлечении кредитных средств на покупку квартиры (объекта недвижимости).

При этом, в пределах заключенного договора, права на данный объект недвижимости, исключение лишь – право пользования на все время, которое необходимо для погашения кредита, согласно договора переходят к  банку – займодателю.

На первый взгляд, всё очень просто и понятно. Существует три стороны, вступающие в договорные отношения. При этом сложностей возникнуть не должно. Ведь каждая сторона вступает в отношения только с одним из участников.

Но суть в том, что возникновение сложностей связано не с процессом заключения самих договоров, они появляются в связи с существующим особым порядком появления и регистрации прав собственности на такие объекты недвижимости.

На основании действующего законодательства, юридически значимыми они становятся лишь после процедуры государственной регистрации.

Непосредственно с данным фактом связано и  понятие «предварительный договор», который является промежуточным, но юридически значимым документом, выступающим, как связующее звено между договорами: продавец-покупатель, заёмщик-кредитор.

Предварительный договор по ипотеке и обязательства

Сразу оговоримся, что предварительный договор – документ вовсе не обязательный. Но подобный договор зачастую используется на практике для ипотечного кредитования.

Ведь такой элемент выступает определённой страховкой для кредитора, т.е. банка,  как гарант целевого использования полученного кредита –  покупка квартиры или иного объекта недвижимости.

А если сделка не состоится кредитополучатель, указанный в договоре, обязан выплатить денежную компенсацию банку, иными словами «штраф».

Для продавца недвижимости подобный  предварительный договор становится гарантией получения денежных средств за выставленный на продажу объект недвижимости, ведь покупатель выводит продавца напрямую на банк, который даёт согласие на оплату стоимости объекта недвижимости, который является предметом договора.

Это значит, что у продавца отпадает необходимость заниматься поиском иных покупателей для подстраховки.

Скачать образец предварительного договора по ипотеке

Скачать образец заполнения предварительного договора по ипотеке

Скачать (DOC, 36KB)

Предварительный договор предусмотрен ст. 429 ГК РФ.

По содержанию он практически схож с основным договором. Но существуют некоторые особенности: на законодательном уровне не установлена возможность отказаться  от выполнения  условий предварительного договора.

Поэтому поводу тщетны надежды некоторых граждан, которые рассчитывают на то, что условия предварительного договора выполнять не обязательно.

Залог и денежные компенсации

Нежелание заключать основной договор не освобождает от оплаты. Ведь контрагент имеет право в любое удобное для него время подать в суд с иск о принуждении заключить основной договор, и суд вынесет решение в его пользу.

Но предварительный договор – это не панацея в том случае, если возникают ипотечные правоотношения.

В предварительном договоре купли-продажи не могут указываться дополнительные обязательства, которые указываются в основном договоре.

Непосредственно таким дополнительным условием выступает получение кредита под заключённый основной договор.

Второй немаловажный нюанс, который делает предварительный договор не очень эффективным – это возможность залога объект недвижимости, на который имеются права собственности.

Это значит, что если покупатель не был участником долевого строительства до того, как принял решение о приобретении данного объекта недвижимости и права, как собственника, на строящийся объект не зарегистрированы – заложить абстрактное право он не может.

Приобретая жильё на первичном рынке, у покупателя отсутствует возможность указать данный объект в качестве предмета залога до тех пор, пока он не зарегистрирует свои права на этот объект в надлежащем порядке.

В данном случае гарантией возврата полученных средств может выступать только другой объект недвижимости, на который оформлено право собственности.

В качестве гарантии, что полученные средства будут возвращены, может выступать объект, который находится в ипотеке (если договор предусматривает подобное обеспечение).

Такая возможность последующей ипотеки предусматривается ч. 1 с. 43 Закона об ипотеке.

предварительного договора ипотеки

Без сомнения, в заключение предварительного договора присутствует рациональное зерно, так как он предоставляет сторонам, заинтересованным в заключении сделки, определенные гарантии.

Но он ничтожен в том случае, когда не имеется должного оформления прав на недвижимость, которая выступает предметом залога.

Что должен содержать в себе предварительный договор купли-продажи с использованием ипотеки?

В обязательном порядке предварительный договор содержит следующие пункты:

• достоверную и что немало важно полную информацию об участниках сделки. Для физического лица – паспортные данные, адрес регистрации, имеющиеся непогашенные кредиты в других банках. Для юридического лица – вся информация из реестра ЕГРЮЛ;
• на объект недвижимости, который выступает в качестве предмета договора купли-продажи, прописывается адрес расположения, площадь: жилая и общая, его технические характеристики, а также когда он введён в эксплуатацию;
• реквизиты документа о праве собственности;
• стоимость объекта, которая согласована сторонами. Каким образом будет проведена передача денег? Соотношение денежных средств, выражаемое в процентах, которые вносит собственно покупатель и которые оплачиваются по ипотечному кредиту;
• сроки передачи данного объекта недвижимости, т.е. квартиры, при уплате первоначального взноса.

Если в предварительном договоре отражаются все вышеперечисленные позиции, банк-кредитор его одобряет, объект недвижимости, который является предметом договора,  подлежит страхованию. Без такой процедуры нельзя получить одобрения ипотечного кредита ни одним банком.

На конечном этапе оформляется кредитный договор и составляется документ – закладная. Такой документ служит основанием для банка распоряжаться данным объектом, при неисполнении обязательств по полному погашению кредита, для возмещения убытков.

При регистрации данного объекта недвижимости в Росреестре на него накладывается обременение. Это значит, что пока получатель ипотечного кредита не погасит в полном объёме этот кредит, он не может совершать никаких сделок с данной квартирой, т.е. продать, обменять, сдать в аренду или подарить, не имея на это согласия банка-кредитора.

Согласно установленному правилу невозможно продать квартиру, которая находится в залоге. Но есть 2 варианта, наличие которых делает возможной такую процедуру:

• получатель ипотечного кредита утратил возможность выплачивать установленную сумму основного долга и процентов по кредиту, в этой ситуации заёмщик уведомляет банк о том, что осуществляется поиск покупателя и имеющаяся задолженность перед банком будет погашена из суммы, которую выделит новый покупатель. для продавца в таком случае стоимость квартиры заметно уменьшится.
• заёмщик может найти лицо, которое готово принять на себя выполнение обязательств для погашения ипотечного кредита перед банком. В данной ситуации возможным решением станет “техническая” смена получателя ипотечного кредита. т.е. квартира перейдёт в пользование другого лица, которое в свою очередь примет на себя все обязательства по заключенному ранее кредитному договору, в связи с этим обязуется произвести погашение ипотечного кредитного долга на первоначальных условиях.

Самостоятельной юридической силы у предварительного договора нет.

С заключением такого договора у сторон не появляются права в отношении недвижимости либо иного имущества, призвание данного документа – понуждение сторон соблюдать договоренности и согласованные ранее условия по срокам и стоимости передачи собственности.

Безотзывность является фактором, который стимулирует стороны соблюдать условия предварительного договора.

Иными словами,  нельзя уйти от заключения основного договора. Штрафные санкции, которые налагаются  в судебном порядке на нарушителя, также немаловажный аргумент.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/chto-takoe-predvaritelnyj-dogovor-ipoteki.html

Значение Предварительного договора в риэлторских сделках. Что такое задаток, залог, аванс. Обучение риэлторов

Предварительный договор имеет большое значение для всех участников сделки, в том числе и для работы риэлтора.

Предварительный договор заключается в случае, если Покупатель хочет закрепить за собой объект недвижимости, но заключение Основного договора купли – продажи  откладывается на определенное время по разным причинам – неготовность документов, неготовность покупателя по деньгам, надо  получить Постановление Органов опеки, надо оформить кредит, надо подобрать альтернативный вариант и другим причинам.

Предварительный договор является гарантом открытия сделки для риэлтора. Как правило, после внесения аванса или задатка, стороны стараются соблюдать условия по договору.

Задача риэлтора объяснить сторонам продавцу и покупателю ответственность за несоблюдение условий по Предварительному договору, и прочитать клиентам каждый пункт договора, чтобы все участники сделки поняли свои обязанности, прежде чем поставить свои подписи.

Что такое Предварительный договор говорится в статье 429 ГК РФ

1. На основании Предварительного договора стороны по договору обязаны заключить основной договор купли – продажи в будущем, соблюдая условия, прописанные в Предварительном договоре.
2. Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и будущий основной договор, в письменном виде.

   Если форма нотариальная, то и основной договор должен быть нотариальным. Договор может быть признан ничтожным, если форма не будет соблюдаться.

3. В Предварительном договоре должны содержаться существенные условия договора, а главное, четко и ясно определен предмет договора.
4. В Предварительном договоре необходимо четко указывать срок действия договора, четко указать срок, не позднее которого, должен будет заключаться Основной договор. Если срок заключения Основного договора не определен, значит, он должен быть заключен в течение одного года с даты заключения Предварительного договора.

   Договор можно продлить по письменному Соглашению сторон.

5. Если одна из сторон будет уклоняться от выполнения условий по договору, например, от  заключения Основного договора, то наступит юридическая ответственность, предусмотренная в статье 445  ГК РФ.
6. Договор прекращает свое действие, если Основной договор купли-продажи не будет заключен в определенные сроки, или стороны не направят друг другу оферту (предложение) о заключении основного договора.

Заключение Предварительного договора между покупателем и продавцом должно контролироваться риэлтором, риэлтор должен подготовить проект договора, исходя из конкретных условий по сделке.

Если риэлтор неопытный, не имеет навыков и знаний для подготовки такого предварительного договора, то лучше обратиться к нотариусу или к юристу. Потому, что от правильности предварительного договора зависти судьба всей сделки в целом. Ведь, как только возникают проблемы по сделке, первое, на что обращают внимание юристы – это договор, и начинают под лупой искать изъяны в тексте, чтобы оспорить его условия в суде.

Решение возникших недоразумений и конфликтов по сделке может быть принято на добровольной основе путем переговоров или в суде.

Суд, конечно, будет изучать все обстоятельства вопроса, но для риэлторской деятельности имеет важность то, что суд может принять решение о понуждении к совершению сделки, а в качестве обеспечительных мер суд может арестовать объект недвижимости. В Росреестр поступит наложение судом ареста и продавец не сможет продать свой объект никогда никому, пока не будет вынесено окончательное Решение суда, а суды могут длиться годами.

Риэлторы обязаны настоятельно обратить внимание клиентов на ответственность за неисполнение условий по Предварительному договору  на основании статьи 445,п.4 ГК РФ.

Суть Предварительного договора не передача авансов и предоплат за объект недвижимости, а заключение Основного договора купли-продажи. Факт передачи денег в виде аванса, задатка, обеспечительной суммы, залога должно фиксироваться в Дополнительном Соглашении.

Аванс

Это предоплата, внесенная покупателем продавцу до сделки. Аванс подлежит возврату покупателю по любым причинам.

Иногда клиенты заключают просто Соглашение об авансе, такое Соглашение не имеет функций Предварительного договора и понудить заключить сделку на его основании нельзя. Штрафные санкции могут быть предусмотрены в Соглашении или в Предварительном договоре.

Покупателям не очень нравится вносить авансы, так как в случае срыва сделки они просто получают возврат денег, потеряв время ожидания, потеряв нужный объект. Например, продавец повысил цену и просто вернул аванс, не неся никакой ответственности за это.

Поэтому, лучше всего заключить Предварительный договор, денежные средства назвать авансом, но предусмотреть ответственность в виде штрафных санкций за неисполнение условий по договору.

Задаток

Имеет два значения как авансовый платеж и обеспечение обязательств. Можно составить просто Соглашение о задатке в письменной форме (СТ.380-381 ГК РФ).

Суть задатка в том, что если виноват Покупатель, то он теряет сумму задатка, она остается у Продавца, а , если Продавец виноват, то он должен вернуть задаток Покупателю в двойном размере, если нет иных условий в тексте договора. С задатком не любят работать Продавцы недвижимости.

Честно говоря, очень редко суды признают двойной возврат виновной стороне в сделках среди физических лиц, слишком много нюансов в таких соглашениях.

Залог

Это определение практически не применяется в сделках с недвижимостью. Залог – это не деньги, а имущество, оставляемое в залоге у кредитора-залогодержателя, который имеет право продавать впоследствии заложенное имущество. Залогом может быть «ценный пакет», внутри которого деньги.

Если покупатель отказывается от покупки, то он теряет «ценный пакет», а если продавец отказывается, то у него не наступает никакой ответственности перед покупателем.

Некоторые агентства недвижимости еще практикуют определение залога, чтобы  при отказе покупателя от сделки, оставлять у себя «ценные пакеты».

Обеспечительная сумма=задаток, такое завуалированное определение задатка используется риэлторами в настоящее время.

Лично я предпочитаю работать с определением аванса, но прописывать штрафные санкции за невыполнение условий по Предварительному договору.

Лично я не включаю комиссионное вознаграждение риэлтора в Предварительный договор между клиентами, так как не являюсь стороной по сделке купли-продажи недвижимости.

Лично я работаю по договору об оказании риэлторских услуг, в котором предусматривается моя комиссия.

Предварительный договор очень важен для любой сделки! Нельзя передавать денежные средства за недвижимость из рук в руки, надо оформлять передачу денег Договором  или Соглашением, а также Распиской о получении денег. 

Источник: https://realtshcool.ru/991-znachenie-predvaritelnogo-dogovora-v-rieltorskih-sdelkah-chto-takoe-zadatok-zalog-avans-obuchenie-rieltorov.html

Как оформить предварительный договор купли-продажи квартиры: нюансы и образец

Иногда в сделке купли-продажи используется предварительное соглашение — ПДКП. По нему нельзя непосредственно передать квартиру и принять оплату, и вступить в права собственника тоже не получится. Составление соглашения нужно, чтобы зафиксировать намерение сторон в будущем заключить основную сделку купли-продажи конкретной квартиры.

Если есть ПДКП, стороны могут быть уверены в том, что основная сделка будет заключена на заранее оговоренных условиях. Договор подлежит судебной защите – если одна из сторон уклоняется от заключения основного, ее можно понудить к этому через суд.

Если же обе стороны передумали заключать основное соглашение, то по истечении оговоренного срока ПДКП просто прекратится без каких-либо штрафных санкций.

На вторичном рынке ПДКП не несут негативных последствий для покупателя. Иная ситуация при покупке строящегося жилья.

С помощью ПДКП можно договориться лишь о покупке готовой квартиры. Использование этого типа взамен договора долевого участия – это обходная схема, благодаря которой застройщик избегает обязанностей, возложенных на него законом.

Основной риск покупателя в данном случае – не получить квартиру. Суд не сможет обязать застройщика передать квартиру покупателю по ПДКП, ведь в тексте не содержится подобной обязанности застройщика. Не соглашайтесь на подписание ПДКП взамен ДДУ, чтобы избежать рисков.

Без существенных условий проект договора может быть признан незаключенным.

Обратите особое внимание на то, чтобы в вашем ПДКП были четко прописаны следующие условия:

• стороны;
• предмет – подробное описание квартиры;
• цена квартиры;
• порядок и срок оплаты квартиры;
• порядок и срок передачи квартиры;
• перечень лиц, зарегистрированных в квартире, с указанием срока их выписки;
• иные условия, которые стороны сами признают обязательными к включению.

Все перечисленные выше условия должны полностью совпадать с условиями основной сделки.

Дополнительно рекомендуется прописать срок заключения основного договора. Если этого не сделать, то основная сделка в силу закона должен быть заключен в течение одного года с момента подписания ПДКП.

В предварительное соглашение могут быть включены и иные условия, например гарантии продавца или штрафные санкции. Они не являются существенными условиями, то есть без них сделка все равно приобретет юридическую силу.

Бесплатно скачать и распечатать типовой образец бланка для заполнения предварительного договора купли-продажи квартиры или ее доли можно по этой ссылке.

Обеспечительные меры

Кроме существенных условий могут быть предусмотрены обеспечительные меры:

• задаток – обеспечивает заключение будущей сделки;
• залог продавца – обеспечивает своевременную оплату квартиры покупателем.

В качестве предварительной оплаты по будущей сделке иногда включается условие об авансе (не путать с задатком).

Задаток и аванс

Задатоквключается в ПДКП, чтобы скрепить предварительную договоренность финансово. Суть задатка следующая:

1. Покупатель в подтверждение серьезности своих намерений передает продавцу заранее оговоренную сумму. При заключении основной сделки эта сумма засчитывается в оплату квартиры.
2. Если в будущем покупатель отказывается заключить сделку, деньги, переданные в задаток, ему не возвращаются.
3. Если же продавец отказывается от сделки, то он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере.

Не путайте задаток с авансом, это далеко не равнозначные понятия.

Аванс – это просто первый платеж. Он не защищен законом, как задаток. Если сделка сорвется, аванс нужно будет вернуть.

Сделка может заключаться и без задатка, и без аванса.

Важно, какая формулировка использована в тексте. Условие о задатке формулируется как в этом шаблоне:

«В обеспечение заключения основного договора купли-продажи Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей.

Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

Сумма задатка засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Условие об авансе формулируется следующим образом:

«Покупатель выплачивает Продавцу аванс в размере ___________________ (____________________) рублей. Аванс выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора, о чем Продавец выдает Покупателю расписку. Сумма аванса засчитывается в счет оплаты квартиры по основному договору купли-продажи.»

Две эти формулировки отличаются только наименованием платежа, однако именно от формулировки зависит правовая природа выплаченных денег.

Залог продавца с обременением

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты по основной сделке. Если предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без залога ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, а с залогом сделать это намного проще.

Условие о залоге включается в основной договор купли-продажи, но может быть прописано и в ПДКП. Обратите внимание, если вы пропишете залог в ПДКП, но не включите его в основное соглашение, залог не возникнет.

Пример условия для залога:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Ипотека и предварительное соглашение

Очень часто ПДКП заключаются именно при оплате жилья с помощью ипотечных средств. Покупатель может найти квартиру и согласовать условия с продавцом, но до получения одобрения банком на выдачу ипотеки может пройти несколько недель.

Кроме того, банки сами приветствуют заключение ПДКП. Так им проще провести оценку будущей сделки, ведь банк видит существенные условия, о которых договорились стороны.

В случае, если оплата квартиры производится средствами ипотеки, в ПДКП нужно это указать. Банки разрабатывают собственные образцы предварительных соглашений, которые можно использовать при оформлении сделки.

Условие об оплате квартиры в ипотеку можно сформулировать так:

«Стороны устанавливают следующий порядок оплаты квартиры:

Часть стоимости в сумме ________ руб. оплачивается за счет собственных средств Покупателя, путем передачи Продавцу наличных денежных средств в срок до ___________, о чем Продавец выдает Покупателю расписку.

 Оставшаяся часть стоимости квартиры  оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю банком: ________________________ (указать наименование бака) в соответствии с Кредитным договором, заключенным «_____»________г. в ____________________. Условия предоставления кредита предусмотрены Кредитным договором. 

Передача оставшейся части стоимости квартиры Продавцу в счет оплаты квартиры осуществляется после государственной регистрации права собственности Покупателя на квартиру с использованием банковской ячейки на основании предъявленного Продавцом договора купли-продажи с отметкой уполномоченного органа о проведенной государственной регистрации права собственности Покупателя. Условия использования банковской ячейки определяются соответствующим соглашением.»

На что еще обратить внимание?

Если основная сделка должна быть удостоверена нотариально, то и предварительная тоже подлежит нотариальному удостоверению. В двух случаях обязательно:

• Продается квартира, находящаяся в долевой собственности, или доля в такой квартире.
• Продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему.

В остальных случаях ПДКП не обязательно удостоверять у нотариуса.

Предварительный договор купли-продажи не нужно регистрировать в Росреестре, как основной договор. По нему не возникает право собственности покупателя, поэтому и оснований для регистрации нет.

1. Не заключайте ПДКП вместо ДДУ при покупке строящейся недвижимости. Вы рискуете потерять деньги и остаться без судебной защиты.
2. В ПДКП прописывайте все условия, которые пропишете в основном.
3. Чтобы сделка точно состоялась, включите условие о задатке. Помните – аванс не обеспечивает заключение основной сделки.
4. Удостоверьте сделку у нотариуса, чтобы повысить безопасность предварительной и основной сделок.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/kak-oformit-predvaritelnyj.html

Предварительный залог

Определение 1

Предварительным договором является документ, в соответствии с которым стороны, подписавшие его, обязуются в ближайшем будущем заключить основной договор.

Условия, предусмотренные основным договором, как правило, оговариваются на стадии заключения предварительного договора и минимально корректируются на стадии заключения основного договора.

В соответствии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор представляет собой организационный договор, содержащий условия, устанавливающие предмет и иные существенные условия основного договора, а также порядок его заключения.

Замечание 1

Цель заключения предварительного договора – закрепление обязательства по заключению сторонами в будущем основного договора на условиях, определенных предварительным соглашением.

Распространение возможности заключения предварительного соглашения на предмет залога является дискуссионным вопросом.

По мнению некоторых специалистов, положения статьи 429 Гражданского кодекса России не включают соглашения о способах обеспечения обязательств, так как они действуют в отношении договоров о заключении договора о передаче имущества, выполнении работ или об оказании услуг в будущем.

Ничего непонятно?

Попробуй обратиться за помощью к преподавателям

При этом Высший Арбитражный Суд Российской Федерации уточняет, что предметом предварительного соглашения не являются имущественные отношения, а выступают обязательства по заключению основного соглашения в будущем, следовательно, заключение предварительного договора залога не противоречит положениям указанной статьи.

Законодательные нормы не содержат прямого запрета в отношении предварительного залога, следовательно, диспозитивный принцип позволяет сделать вывод о разрешенности того, что не запрещено.

В результате на практике складывается ситуация, позволяющая предварять любой вид договоров заключением предварительного соглашения.

Таким образом, гражданское законодательство не препятствует заключению предварительного договора залога.

При этом в судебной практике имеют место случаи признания предварительного договора залога ничтожным в силу того, что залог является способом обеспечения обязательств.

При этом обобщение судебной практики в целом позволяет сделать вывод о большей склонности судов в признании возможности заключения предварительного договора залога.

Характерные черты предварительного договора залога

Назначение предварительного договора залога, как и любого аналогичного договора, состоит в регулировании гражданско-правовых отношений.

Его необходимость определяется тем, что наличие такого договора является гарантией заключения основного договора на условиях, предусмотренных в предварительном договоре, в том случае, когда заключение основного договора в текущий момент по каким-либо причинам невозможно.

Примером таких причин может выступать неготовность полного пакета документов, необходимых для заключения основного договора ипотеки, в результате чего заключается предварительный договор залога.

В данном примере жилое помещение, планируемое к приобретению по договору ипотеки, уже не может быть продано другому лицу, а кредитная организация берет на себя обязательства кредитования лица под залог имущества.

Таким образом, потребности гражданского оборота требуют заключения предварительного договора при определенных условиях.

Действие договора начинается с момента его регистрации, если иное не предусмотрено законодательством.

Для регистрации договора, как правило, требуется предоставление определенного набора документов, в том числе документов, устанавливающих право собственности на залоговое имущество. Это не всегда возможно.

Например, жилой объект может быть еще не закончен строительством, соответственно, документы, подтверждающие право собственности еще не готовы, хотя формально лицо уже выступает в качестве владельца данного имущественного объекта.

В этом случае и заключается предварительный договор залога.

Замечание 2

Следует отметить такие положительные черты предварительного договора залога, как способность оказывать положительное влияние на стабильность установления и развития гражданских правоотношений.

Кроме того, предварительный договор залога защищает интересы кредитора, выдавшего заемщику деньги, правом требования кредитора на заключение в будущем договора залога определенного имущества после приобретения должником права собственности на него.

Порядок составления предварительного договора залога

Обязательными элементами предварительного договора залога являются:

• номер договора;
• место составления договора;
• дата подписания договора.

Предварительный договор залога включает в себя несколько частей, к числу которых относятся:

• предмет предварительного договора залога;
• сроки заключения основного договора;
• описание условий, на основе которых планируется заключить основной договор;
• права и обязанности сторон по основному договору;
• ответственность сторон по договору;
• порядок разрешения споров по договору;
• срок действия договора и особые условия при их наличии.

Состав документов, необходимых для заключения предварительного договора залога

Для заключения предварительного соглашения, касающегося залога имущества, необходим определенный пакет документов, в состав которого входят:

• документ, подтверждающий право собственности на объект залога, или иной документ, способный его временно заменить;
• документ, подтверждающий отсутствие обременений на имуществе;
• документ, подтверждающий рыночную стоимость залогового имущества;
• справка о составе лиц, прописанных в жилом помещении;
• выписка из реестра регистрации права собственности;
• справка о присвоении кадастрового номера земельному участку, если объектом залога выступает частный дом.

Источник: https://spravochnick.ru/bankovskoe_delo/predvaritelnyy_zalog/