Договор аренды предприятий существенные условия

Договор, заключенный на передачу в аренду коммерческой недвижимости, является главным документом состоявшейся сделки. В правильно составленном документе должны быть отражены все существенные условия договора аренды, а также права/обязанности и обязательства обеих сторон сделки.

При составлении документа и его подписании необходимо учесть все нюансы и особенности, чтобы в последующем избежать возможных осложнений, которые могут возникнуть как у одной, так и у второй стороны.

Именно о важных условиях договора передачи в аренду нежилого помещения мы поговорим в этом материале.

Содержание

0.1 Ключевые пункты арендного договора
0.2 Предмет аренды
0.3 Арендная ставка
0.4 Срок договора
0.5 Внесение изменений в существенные условия
0.6 Расторжение договора

1 Договор аренды предприятия
- 1.1 Page 3
2 Договор аренды предприятия в 2019 году – считается заключенным с момента, образец, существенные условия
3 Что такое существенные условия договора аренды
4 Договор аренды предприятия – образец 2019
- 4.1 Предмет договора
- 4.2 Права и обязанности сторон

Ключевые пункты арендного договора

Российским законодательством предусматриваются значимые условия, которые должны быть четко прописаны в документе и без которых арендное соглашение признается незаключенным.

К ключевым условиям договора относятся:

Реквизиты участников сделки. При заключении арендного договора коммерческой недвижимости не лично одной или обеими сторонами, а их законными представителями, в документе должны быть отражены основания, на которых определенные лица действуют при заключении сделки.
Предмет договора. Документ должен содержать четкие сведения, которые позволяют точно определить и установить недвижимое имущество, передаваемое в возмездное пользование, в качестве объекта аренды. Отсутствие подобных сведений в документе делает договор несогласованным, а сама сделка признается не заключенной.
Арендная ставка (размер оплаты). Обязательный пункт арендного соглашения устанавливает размеры оплаты за используемое помещение. Необходимость данного обязательного условия подтверждена арбитражной и судебной практикой. Если арендная плата, периодичность и способ ее внесения не согласована участниками сделки письменно (не прописана в документе), сделка признается незаключенной.

Многие люди, мало знакомые с юридической стороной аренды коммерческой недвижимости, ошибочно относят срок действия договора к его значимым условиям, отсутствие которого в документе признает сделку незаключенной.

На самом деле это не так! Срок действия арендного договора коммерческой недвижимости является дополнительным условием и допускается его самостоятельное определение участниками сделки.

При этом, если дата окончания действия арендного соглашения в документе четко не прописана, считается, что сделка заключается на неопределенный период времени (пункт 2 статьи 610 ГК).

Далее будут подробно рассмотрены обязательные условия аренды недвижимости.

Предмет аренды

Обычно, предмет договора в документе определяется участниками сделки следующим образом:

адрес месторасположения помещения с указанием точных координат (индекс, город, район, улица, номер дома, этаж, номер кабинетов/комнат);
название предмета аренды (нежилой объект или его часть);
инвентарный/кадастровый номер объекта;
предназначение помещения (производство, склад, магазин, офис и т.д.);
метраж коммерческого помещения.

Дополнительно в пункте 3 статьи 26 ФЗ № 122 говорится, что при сдаче в аренду зданий, сооружений, отдельных помещений или их части внутри объекта для государственной регистрации сделки арендный договор дополняется кадастровым паспортом объекта, в котором указан размер/площадь передаваемого объекта.

Предметом аренды коммерческой недвижимости может являться:

помещение, находящееся в здании/сооружении;
части помещения, находящегося в здании/сооружении.

Гражданским правом не устанавливается различия между зданиями и сооружениями. В реальности категорию любого объекта определяют соответствующие органы (БТИ). В последующем установленная категория должна быть закреплена в ЕГРП.

Обратите внимание, что документ, основываясь на котором используются отдельные конструктивные элементы здания/сооружения (крыша, фасад и прочее), не является арендным договором.

Для лучшего понимания вопроса приведем главные определения:

Зданием признается отдельно стоящий архитектурный/строительный объект недвижимого имущества, относящийся к капитальной застройке.

Объект имеет прочную связь с землей, на которой он расположен, и предназначается для непрерывного/продолжительного присутствия в нем людей (проживание, работа).

Функциональное предназначение зданий предполагает их разделение на нежилые и жилые объекты.

Сооружение – иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект, относящийся к капитальной застройке. В этом варианте тоже определяется прочная связь с участком земли, но назначение объекта носит исключительно технологический характер, к примеру, под производство, гидротехнические и транспортные цели, объекты коммуникации и прочее.

Помещение — это объект, находящийся внутри зданий/сооружений и имеющий с ним неразрывную связь (является его частью). По своему функционалу помещения подразделяются на жилые и нежилые.

В здании могут располагаться, как жилые, так и нежилые помещения, тогда как внутри сооружения находятся лишь нежилые помещения, ориентированные на временное нахождение в нем людей.

Арендная ставка

Еще одним существенным условием выступает арендная ставка – сумма, уплачиваемая арендатором за использование переданного ему объекта. Здесь участники договора практически не имеют ограничений: ими определяется сумма к оплате, схема расчетов, периодичность внесения платежей и прочие детали. Выделяется несколько вариантов определения арендной платы:

платеж вносится целиком за все помещение, являющееся объектом договора;
оплата рассчитывается из единицы площади (установленное значение, например, за кв. метр умножается на площадь помещения, являющегося предметом аренды);
отдельно из составляющие объекта аренды (к примеру, за кабинеты, производственные цеха – если помещений в аренде несколько).

В документе должны быть установлены следующие параметры:

Размер предполагаемой оплаты.
Периодичности и даты внесения платежей.
Способ расчетов (наличный расчет, банковский перевод, бартерный обмен и т.д.).

Под оплатой бартерным обменом предполагается предоставление каких-либо услуг арендатором собственнику помещения, поставка определенных товаров, как плата за арендуемое помещение

Когда участниками соглашения являются юр. лица, то предпочтительным вариантом является расчет в безналичной форме. При согласовании физического и юридического лица оплата может производиться внесением денег в кассу организации (если таковая предусмотрена).

Кроме собственно арендной платы по согласованию сторон в документе можно прописать дополнительные условия:

внесение арендатором платежей по коммунальным услугам, электричеству (по счетчику);
проведение мелкого/текущего либо капитального ремонта арендатором;
право внести неотъемлемые изменения и каким образом в такой ситуации будет произведена компенсация (если таковая предусмотрена).

Большая часть споров, рассматриваемых в судебных инстанциях различной юрисдикции, относящихся к арендуемому имуществу, связана именно с арендной платой. А потому целесообразно подойти к согласованию данного пункта очень ответственно и внимательно, в деталях прописав все положения по платежам.

В большей степени это касается долгосрочным (больше 12 месяцев) и бессрочным сделкам, когда стоит отдельно согласовать вероятность и механизмы изменения размера оплаты.

Ежегодный рост тарифов услуг ЖКХ, повышение налоговых ставок и на других факторы увеличивают расходы собственника объекта на его содержание, а значит, не может не отразиться на размере арендной платы.

Вот почему важно выработать механизмы увеличения арендной платы и оговорить вероятные сроки ее изменения.

Суды чаще настаивают на позиции, предполагающей изменение размеров арендной платы один раз в год. Реализуется это заключением доп. соглашения арендатора с собственником помещения.

Срок договора

Несмотря на то, что данный пункт можно только косвенно отнести к значимым условиям соглашения аренды, необходимо понимать, что соглашение, заключаемое на срок свыше 12 месяцев, предполагает обязательную государственную регистрацию. Долгосрочное арендное соглашение считается заключенным лишь с даты его регистрации в Госреестре, но не с даты подписания участниками сделки. Именно с этого времени будет отсчитываться срок действия договора.

Зачастую сторонами подписывается бессрочный договор – этот документ может вовсе не содержать раздела о сроках, а может прямо указывать на бессрочность. Обязательным условием такого соглашения является возможность его расторжения при наступлении определенных обстоятельств, которые согласуются участниками сделки.

Важно! Бессрочный арендный договор не предполагает обязательную госрегистрацию.

В бессрочном договоре аренды целесообразно прописать условия, при которых соглашение может быть расторгнуто:

кто может выступать инициатором расторжения;
за какой период времени следует предупредить второго участника;
доп. условия (особенности оплаты аренды за последний месяц, условия возвращения имущества и т.п.).

При не указании данных условий расторжения в бессрочном договоре, вступают в силу нормативы ГК РФ – отказаться от сделки вправе любой из ее участников, но нужно предупредить вторую сторону за 30 дней. Соглашение, заключенное с указанием срока, тоже может содержать условия, при которых он расторгается досрочно.

Когда по окончании срока действия срочного арендного соглашения собственник помещения не требует вернуть ему переданное в аренду имущество (освободить помещение), при этом арендатор продолжает его использование и нет факта подписания соглашения на новых условиях – ранее действующий договор пролонгируется на неустановленный срок с прежними условиями.

Внесение изменений в существенные условия

Уже после подписания арендного договора возможны изменения существенных условий. Однако подобные действия имеют определенные особенности и тонкости, к которым надо отнестись очень внимательно.

Следует понимать, что изменение существенных условий (сроки действия арендного соглашения, размер арендной платы) возможно исключительно тогда, когда стороны договора заранее оговорили подобный вариант развития событий. В других ситуациях реализовать подобные мероприятия будет нельзя.

Расторжение договора

Заключая арендный договор на пользование коммерческой недвижимостью, невозможно однозначно определить, как будут складываться взаимоотношения собственника помещения и арендатором.

Поэтому целесообразно прописать в основном документе вероятность в одностороннем, внесудебном порядке расторгнуть договор по инициативе одной из сторон.

Надо указать, какие конкретно нарушением могут стать причиной досрочного расторжения. Основанием для расторжения договора могут стать:

недобросовестное исполнение сторонами обязанностей, прописанных в договоре;
неудовлетворительное содержание помещения;
несвоевременное внесение оплаты за пользование помещением;
использование помещения не по прямому назначению и прочее.

Важно заметить, что право собственника помещения на одностороннее расторжение арендного соглашения может не иметь отношения к нарушениям со стороны арендатора. Например, можно прописать арендном договоре, что собственник помещения вправе аннулировать его, предупредив арендатора не менее, чем за месяц до планируемой даты его расторжения.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy-nedvizhimosti.html

Договор аренды предприятия

Page 3

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность.

Как правило, сторонами выступают все же коммерческие организации.

Некоммерческие организации в этом качестве выступают значительно реже коммерческих, поскольку вправе осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Данный договор заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Кроме того, в соответствии с общим правилом о заключении договора аренды недвижимости, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это требование распространяется на любые договоры, независимо от срока их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений).

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

К числу существенных условий рассматриваемого договора в силу прямого указания закона относятся предмет договора и условие о размере арендной платы. Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Арендная плата относится к существенным условиям, и договор аренды предприятия не может считаться заключенным, если в нем отсутствует условие о размере арендной платы.

При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Размер арендной платы определяется сторонами свободно, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

Определение состава предприятия, как правило, осуществляется на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о его составе и стоимости, а также баланса, отражающего все активы и долги предприятия и перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Согласно ст. 660 ГК арендатор вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другим лицам.

Основания и порядок признания договора аренды предприятия недействительным, а также его изменения и расторжения строятся по общим правилам изменения и расторжения договора аренды либо признания сделки недействительной.

Определенные ограничения законом установлены лишь в отношении последствий недействительности договора аренды предприятия и последствий его изменения или расторжения.

Делая вывод по данному виду договора аренды необходимо отметить, что аренда предприятия – получения внаем необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала. Но аренда предприятия не так уж и простое дело, т.к.

во первых вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.

Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений.

Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме, а если это необходимо то и методом государственной регистрации.

Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия.

Договорные отношения позволяют регламентировать как экономическую, так и предпринимательскую деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриваться в судебном порядке.

Вот и закончено рассмотрение одного из ключевых аспектов гражданского права – договора аренды.

Как было сказано выше, договор аренды, именуемый также имущественным наймом, наряду с договором найма жилого помещения, относится к типу договоров о возмездной передаче имущества в пользование.

Целью договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для постоянного пользования у них нет достаточных средств.

Собственнику (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы – получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для передачи другим лицам.

Аренда, таким образом, представляет Собой способ распоряжения имуществом и одну из форм наиболее полного и рационального его использования.

К видам договора аренды ГК отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды.

Следует заметить, что данная система договоров построена на использовании критерия, включающего совокупность экономических и юридических признаков (вид объектов, высокая стоимость, особая значимость для гражданского оборота, необходимость оказания арендодателем услуг по управлению имуществом и его эксплуатации, субъектный состав, особые цели использования имущества и др.).

Помимо специальных видов аренды в ГК и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются.

Перейти к загрузке файла

Нормативно-правовые акты

Источник: https://studwood.ru/812629/pravo/dogovor_arendy_predpriyatiya

Договор аренды предприятия в 2019 году – считается заключенным с момента, образец, существенные условия

Предприятие представляет собой комплексное имущество, состоящее как из движимой, так и недвижимой собственности, поэтому любые сделки с таким имуществом, будь то продажа или аренда, требуют тщательного подхода и соблюдения комплекса правовых особенностей.

Сторонам договора потребуется учесть множество моментов, каждый из которых может существенно повлиять на последствия, поэтому требуется тщательный и подробный анализ ситуации.

Что это такое

В соответствии с действующим законодательством, предприятие считается имущественным комплексом, состоящим как их движимого, так и из недвижимого имущества.

Фактически, договор аренды предприятия предполагает передачу во временное пользование недвижимого имущества и ряд движимых объектов (как правило, это оборудование или иные объекты, так или иначе связанные с производственным процессом).

При заключении такой сделки в первую очередь учитываются особенности предприятия, как комплексного имущества.

Важно учесть не только наличие в составе недвижимости, но и движимого имущества, хоть на первый взгляд это может показать не столь важным.

В рамках договора арендатору может быть передано право пользования следующими объектами:

Здания и сооружения, а также земельные участки.
Оборудование, задействованное в производственном процессе.
Право пользования различными объектами и ресурсами.
Имущественные права, связанные с деятельностью данного предприятия.
Различное сырьё и топливо.
Прочие предметы и права собственности, связанные с предприятием.

Собственник не может передать имущество и права, если это связано с наличием у него особого разрешения или лицензии, которая отсутствует у арендатора.

Понятия

Договор аренды	Сделка, в соответствии с которой собственник передаёт право на временное пользование объектом третьему лицу. При этом собственник именуется арендодателем, а лицо, принимающее право пользования — арендатором
Существенные условия договора	Такие условия, при отсутствии согласования которых сделка не может считаться заключенной
Предприятие	Это комплексное имущество, состоящее из движимых и недвижимых объектов, а также различных прав, которое используется в производственном процессе
Аренда предприятия	Предоставление имущества и прав, которые являются составной частью организации, во временное пользование на коммерческой основе

Стороны соглашения

Сторонами договора аренды предприятия являются арендодатель и арендатор.

Арендодатель -это собственник такого комплексного имущества, которые передаёт его во временное пользование, а арендатор — лицо, принимающее его и обязующееся оплатить арендную плату в оговоренном размере.

Сторонами такого договора должны быть субъекты коммерческой деятельности, то есть предприниматели. Это могут быть или организации, или ИП. Физические лица не вправе заключать подобные договора.

Правовые аспекты

Правовое регулирование договора аренды предприятия производится на основании нескольких законодательных актов, но первоочередное значение будет играть Гражданский кодекс (ГК РФ), а именно на основании параграфа 5 главы 34, который полностью посвящён аренде предприятий.

Также стоит учитывать нормы процессуального права, в данном случае — Арбитражного Процессуального кодекса РФ, так как субъектами таких правоотношения являются предприниматели, а также ФЗ «Об исполнительном производстве», который регулирует принудительное исполнение судебных актов.

Дополнительно стоит обратить внимание на некоторые иные правовые акты, которые более косвенно затрагивают подобные отношения. Например, это Налоговый кодекс или ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Особенности договора аренды предприятия

В соответствии с таким договором, предприятие предоставляется в целом, как имущественный комплекс.

В таком комплекс входит разнообразное имущество, доступен даже договор аренды автомобиля директора с предприятием. Бланк договора аренды предприятия можно скачать здесь.

Образец сделки должен содержать все существенные условия и соблюдать прочие законодательные требования.

Договор характеризуется следующими моментами:

Он носит консенсуальный характер, то есть считается заключенным после согласования его существенных условий.
Возмездный.
Взаимный, то есть права и обязанности возникают у каждой стороны.

В целом, договор имеет множество сходных черт с другими типами сделок, например:

Договор аренды	Непотребляемых вещей
Договор займа	Например, частью предприятия является сырьё, которое может быть использовано, но подлежит возврату после окончания срока действия. Естественно, возвращается уже иное сырьё, но с теми же родовыми признаками
Договор цессии	Арендатор получает некоторые обязательства предыдущего собственника арендодателя
Договор коммерческой концессии	Арендатор получает права на использование некоторых прав, например, товарного знака

Данные обстоятельства подтверждают, что договор аренды предприятия носит комплексный, смешанный характер, он включает в себя различные обстоятельства, присущие другим типам сделок.

Существенные условия

К существенным условиям договора аренды предприятия относят предмет и цену такой сделки. Из отсутствие говорит о том, что договор не может считаться заключенным.

Прочие условия считаются дополнительными, но ввиду особой сложности таких правоотношений сторонам рекомендуется подробная регламентация как можно большего количества условий с целью минимизации возможных негативных последствий в будущем.

соглашения

Договор аренды предприятия заключается в форме письменного документа и, как правило, содержит следующие моменты:

Наименование договора	А также дата его заключения
Полные реквизиты сторон сделки	Данный пункт является важным, так как данных должно быть достаточно для идентификации каждой стороны
Существенные условия договора	То есть его предмет и размер арендной платы
Обязанности арендодателя	А именно обязанность предоставить для временного пользования комплексное имущество и возместить стоимость неотделимых улучшений
Обязанности арендатора	То есть обязанность производить ремонт на срок действия договора, вносить соответствующую оплату и вернуть комплексное имущество в надлежащем состоянии
Права сторон	Как право на получение арендной платы и возврат имущества арендодателя, так и право арендатора на получение имущества, а также иные права, предусмотренные оговором и законом

Дополнительно указываются прочие права и обязанности сторон, необходимые для полной регламентации существующих правоотношений.

С какого момента считается заключенным

Договор аренды предприятия составляется в простой письменной форме, но подлежит обязательной государственной регистрации.

Именно с момента такой регистрации договор считается заключенным, а никак не ранее этого момента.

Как выглядит образец

Договор имеет стандартную форму. Он не требует нотариального удостоверения, но подлежит государственной регистрации, поэтому стороны должны получить заверенный госорганом экземпляр.

В тексте указываются реквизиты сторон, существенные условия сделки, а также прочие моменты, которые стороны посчитают необходимым внести.

При этом важное значение будут иметь приложения к договору, в особенности — акт описи передаваемого имущества.

Требует ли государственной регистрации

В соответствии с действующим законодательством, а именно — статьёй 658 ГК РФ, договор подлежит обязательной государственной регистрации. Кроме того, несоблюдение формы договора влечёт его недействительность.

Ответственность сторон

Стороны несут ответственность в соответствии с текстом договора и действующим законодательством.

В первую очередь это касается сохранности имущества и понесённых убытков, которые наступили в результате действий второй стороны.

: о перезаключении на новый срок договора аренды

Также существует возможность взыскать неустойку, которая предусмотрена договором, а при её отсутствии в тексте — законную неустойку.

Судебная практика

Вопрос достаточно распространён на практике, суды часто выносят решения касательно таких ситуаций.

В Арбитражный суд Саратовской области обратился истец, ООО «П.» с иском о расторжении договора аренды предприятия, заключенного между истцом в качестве арендодателя, и ООО «М.» в качестве арендатора.

Истец утверждал, что ответчик использует арендованное имущество не по назначению. Ответчик отрицал требования, встречных требований не выдвигал.

Суд отказал в удовлетворении иска ввиду отсутствия доказательств. Арбитражный суд Ростовской области рассматривал иное дела.

В суд обратился истец ИП М. с требованием о досрочном взыскании суммы долга по договору займа между ним и ответчиком, ООО «И.». В качестве третьего лица в суд было вызвано ООО «С.».

Ранее, между ответчиком и третьим лицом был заключен договор аренды предприятия, однако кредитор ответчика, истец по данному делу, не был уведомлен об этом.

Суд принял во внимание данные доводы, ответчик обстоятельство не отрицал. Исковые требования были удовлетворены в полном объёме.

Договор аренды предприятия является сложной комплексной сделкой, требующей тщательного и подробного подхода.

Он включает в себя некоторые признаки различных договорных отношений, в том числе аренды, цессии и займа.

При заключении сделки стороны должны учитывать все обстоятельства, установленные законодательством, а также сложившейся практикой делового оборота.

Внимание!

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://yurday.ru/dogovor-arendy-predprijatija/

Что такое существенные условия договора аренды

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

Объект соглашения.
Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

адрес расположения;
площадь;
вид (жилое, нежилое, часть помещения);
целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия.

И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

размера оплаты;
периодичности ее внесения;
способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

по чьей инициативе может быть расторгнут;
за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы.

Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy.html

Договор аренды предприятия – образец 2019

, именуемое(ый, ая) в дальнейшем , в лице , действующего(ей) на основании , с одной стороны, и

, именуемое(ый, ая) в дальнейшем , в лице , действующего(ей) на основании , с другой стороны,

вместе именуемые Стороны, а индивидуально – Сторона,

заключили настоящий (далее по тексту – Договор) о нижеследующем:

Предмет договора

1.1.

В соответствии Договором обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс для осуществления предпринимательской деятельности (далее по тексту – ).

1.2.1.

Земельные участки (далее по тексту – Земельные участки), указанные в Перечне земельных участков (Приложение № к Договору), являющемся неотъемлемой частью Договора.

1.2.2.

Здания/сооружения (далее по тексту – Здания/сооружения), указанные в Перечне зданий/сооружений (Приложение № к Договору), являющемся неотъемлемой частью Договора.

1.2.3.

Оборудование (далее по тексту – Оборудование), указанное в Перечне оборудования (Приложение № к Договору), являющемся неотъемлемой частью Договора.

1.2.4.

Транспортные средства (далее по тексту – Транспортные средства), указанные в Перечне транспортных средств (Приложение № к Договору), являющемся неотъемлемой частью Договора.

1.2.5.

Другие основные средства (далее по тексту – Другие основные средства), указанные в Перечне других основных средств (Приложение № к Договору), являющемся неотъемлемой частью Договора.

1.2.6.

Запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства (далее по тексту – Запасы сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств), указанные в Перечне запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств (Приложение № к Договору), являющемся неотъемлемой частью Договора.

1.2.7.

Права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права (далее по тексту – Права пользования), указанные в Перечне прав пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иными имущественными правами (Приложение № к Договору), являющемся неотъемлемой частью Договора.

1.2.8.

Права на обозначения, индивидуализирующие деятельность Предприятия, и другие исключительные права (далее по тексту – Исключительные права), указанные в Перечне исключительных прав, (Приложение № к Договору), являющемся неотъемлемой частью Договора.

1.2.9.

(далее по тексту ), указанные в Перечне , (Приложение № к Договору), являющемся неотъемлемой частью Договора.

1.3.

Права , полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью не подлежат передаче , если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по Договору обязательств, исполнение которых невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает от соответствующих обязательств перед кредиторами.

1.4.

до передачи письменно уведомляет кредиторов по обязательствам, включенным в состав , о передаче в аренду.

1.5.

После передачи в аренду и несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного долгам, которые были переведены на без согласия кредитора.

1.6.

На момент заключения Договора принадлежит на праве собственности что подтверждается следующим правоустанавливающим документом: (Приложение № -. не заложено или арестовано. Указанное гарантируется . Несоблюдение (нарушение) изложенного является основанием для признания недействительности Договора.

1.7.

На момент заключения Договора, по , являющемуся предметом Договора, не имеется имущественных споров.

1.8.

Имущество не обременено сервитутами.

1.9.

На имущество не распространяются права третьих лиц.

Права и обязанности сторон

3.1.1.

Передать во владение и пользование , в порядке и на условиях Договора.

3.1.2.

Предоставить в аренду в исправном состоянии, пригодном для использования его в целях, указанных в п. 1.1 Договора.

3.1.3.

Письменно уведомить о всех скрытых недостатках до передачи .

3.1.4.

Письменно уведомить кредиторов о предстоящей передаче в аренду согласно ст. 657 ГК РФ.

3.1.5.

Гарантировать, что не будет истребовано у по причине наличия каких-либо прав на у третьих лиц на дату заключения Договора и/или в течение всего срока действия Договора.

3.1.6.

Производить учет и контроль поступлений арендной платы, соблюдения условий Договора.

3.1.7.

Доводить до сведения расчет арендной платы по Договору в случае изменения размера и порядка внесения арендной платы за пользование .

3.1.8.

Передать Земельные участки в состоянии, пригодном для использования в целях согласно Договора. Земельные участки передаются с относящейся к ним документацией в соответствии с приложением № к Договору.

3.1.9.

Передать Здания/сооружения в состоянии, пригодном для использования в целях согласно Договора. Здания/сооружения должны отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. Здания/сооружения передаются с относящейся к ним документацией в соответствии с приложением № к Договору.

3.1.10.

В присутствии проверить исправность систем жизнеобеспечения Зданий/сооружений, а также ознакомить с правилами эксплуатации их, либо выдать письменные инструкции о правилах и порядке пользования Зданиями/сооружениями и их систем жизнеобеспечения.

Источник: https://www.freshdoc.ru/dogovor/dogovory_arendy/dogovor_arendy_predpriyatiya/